Vastgoed Spanje is populairder dan ooit. Nederlanders kopen jaarlijks meer dan 4000 woningen in Spanje, en dat aantal groeit nog steeds. De droomt van een huis in de zon is begrijpelijk: een warm klimaat, lagere prijzen dan in Nederland en de belofte van een ontspannen leven aan de kust. Toch is de realiteit niet altijd zo rooskleurig als de folder doet vermoeden. Wie goed geïnformeerd begint, maakt betere keuzes.
Populaire regio’s en wat je er voor betaalt
De Costa Blanca, de Costa del Sol en de regio rond Barcelona zijn al jaren favoriet bij Nederlanders die een woning in Spanje zoeken. In plaatsen als Alicante, Málaga en Torrevieja is de vraag groot, wat de prijzen flink heeft opgedreven. Een appartement aan de kust kost gemiddeld tussen de 150.000 en 350.000 euro, afhankelijk van de locatie en het type woning. Villawijken en nieuwbouwprojecten aan de Costa del Sol liggen vaak een stuk hoger. De prijzen zijn de afgelopen jaren gestaag gestegen, mede door de grote interesse van buitenlandse kopers. Wie nu koopt, betaalt dus meer dan vijf jaar geleden, maar de markt trekt nog steeds aan.
Verhuren klinkt aantrekkelijk, maar er zitten haken en ogen aan
Veel kopers rekenen op inkomsten uit toeristische verhuur om de kosten te dekken. Dat idee is begrijpelijk, maar kenners waarschuwen dat de verwachtingen vaak te hoog zijn. In populaire gebieden gelden vanaf 2024 strengere regels voor vakantieverhuur. Zo zijn in sommige regio’s nieuwe vergunningen bevroren of zelfs volledig stopgezet. In de provincie Málaga en op de Canarische Eilanden gelden strenge quota. Zonder vergunning mag je je woning niet verhuren via platforms als Airbnb of Booking.com. Wie toch verhuurt zonder de juiste papieren, riskeert hoge boetes. Zelfs met een vergunning is de opbrengst niet gegarandeerd: in het hoogseizoen draait het goed, maar buiten die periode staan veel woningen leeg. Het idee om er slapend rijk van te worden klopt dus zelden met de werkelijkheid.
Belastingen en kosten die je niet mag vergeten
Bij de aankoop van een Spaans huis komen flink wat extra kosten kijken. Denk aan overdrachtsbelasting, die per regio verschilt maar vaak tussen de 6 en 10 procent van de koopprijs bedraagt. Daarboven komen notariskosten, registerkosten en eventueel btw bij nieuwbouw. Als niet-inwoner betaal je in Spanje ook inkomstenbelasting over de waarde van je woning, zelfs als je er zelf in woont en geen huurinkomsten ontvangt. Dat heet de imputedrenta, een fictief inkomen dat de Spaanse belastingdienst berekent op basis van de kadastrale waarde. Heb je wel huurinkomsten, dan betaal je daover ook belasting in Spanje. Het is verstandig om vooraf een belastingadviseur te raadplegen die bekend is met zowel de Nederlandse als de Spaanse regels.
Het aankoopproces stap voor stap
Het kopen van onroerend goed in Spanje werkt anders dan in Nederland. Je hebt een Spaans fiscaal nummer nodig, het zogeheten NIE-nummer, voordat je ook maar iets kunt kopen of op naam kunt zetten. Dit nummer vraag je aan bij de Spaanse belastingdienst of via het consulaat. Daarna sluit je meestal een voorlopig koopcontract af en betaal je een aanbetaling van ongeveer 10 procent. De definitieve overdracht vindt plaats bij de notaris. Het is sterk aan te raden een onafhankelijke advocaat in te schakelen die jouw belangen behartigt en controleert of de woning vrij is van schulden of juridische problemen. In Spanje komt het helaas voor dat woningen worden verkocht met onbetaalde schulden of zelfs zonder de juiste bouwvergunning.
Veelgestelde vragen
Heb ik een verblijfsvergunning nodig om in Spanje een huis te kopen?
Nee, als EU-burger heb je geen verblijfsvergunning nodig om in Spanje een woning te kopen. Je hebt wel een NIE-nummer nodig, dat is een Spaans fiscaal identificatienummer. Zonder dat nummer kun je de aankoop niet afronden.
Wat is het NIE-nummer en waarom heb ik het nodig?
Het NIE-nummer is een persoonlijk identificatienummer dat de Spaanse overheid gebruikt voor fiscale zaken. Je hebt het nodig voor de aankoop van een woning, het openen van een bankrekening en het betalen van belastingen in Spanje. Je vraagt het aan bij de Spaanse belastingdienst of het Spaanse consulaat in Nederland.
Mag ik mijn woning in Spanje altijd verhuren aan toeristen?
Nee, dat mag niet zomaar. Voor toeristische verhuur heb je in bijna alle Spaanse regio’s een officiële vergunning nodig. In veel populaire gebieden zijn nieuwe vergunningen bevroren. Verhuren zonder vergunning kan leiden tot hoge boetes.
Hoeveel extra kosten komen er bovenop de koopprijs?
Bij de aankoop van een bestaande woning in Spanje kom je al gauw 10 tot 15 procent extra kosten bovenop de koopprijs. Dat zijn onder andere overdrachtsbelasting, notariskosten en kosten voor het kadaster. Bij nieuwbouw betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting, wat ook snel oploopt.